Ein Hausverkauf kann in den verschiedensten Lebenssituationen gewünscht sein oder sogar notwendig werden. Vielleicht verfügt man über keinen (passenden) Erben und verkauft im hohen Alter deswegen sein Haus. Auch erfordern bestimmte, unvorhergesehene Ereignisse eine große Geldsumme, die nur mit einem Wohnungs- oder Hausverkauf aufgebracht werden kann. Darüber hinaus sind auch ein Arbeitsplatzwechsel oder familiäre Umbrüche Gründe, um die aktuelle Behausung zu verkaufen und sich nach einer Immobilie an einem anderen Ort oder in einem anderen Land umzusehen.
Der französische Staat sieht im Immobilienrecht bestimmte Regelungen vor, um sowohl Käufer als auch Verkäufer bestmöglich zu schützen.
Im folgenden Artikel erfahren Sie, welche Regelungen Sie beim Hausverkauf in Frankreich laut französischem Recht beachten müssen. Dabei handelt es sich jedoch nur um einen groben Überblick. Der Text ersetzt keine Rechtsberatung. Als Anwalt in Frankreich und Deutschland stehe ich Ihnen bei diesem Thema gerne zur Seite!
Hausverkauf in Frankreich – Immobilie laut Recht vermitteln lassen
Makler und Notare dürfen Ihnen beim Hausverkauf in Frankreich laut Recht behilflich sein, indem diese Häuser, Eigentumswohnungen und sonstige Immobilien für Sie vermitteln. Es gibt jedoch eine Vermittlungsgebühr, die beglichen werden muss. Wer diese zu zahlen hat – Käufer, Verkäufer oder beide zur Hälfte – müssen Sie mit dem Makler/Notar gemeinsam festlegen. Am besten halten Sie das schriftlich fest, damit es zu keinen Missverständnissen kommen kann.
Sie möchten ein spezielles Vermittlungsbüro für Immobilien („marchand de listes“) beauftragen? Beachten Sie bitte, dass diese lediglich Listen von Objekten und den Kontaktdaten der Verkäufer an Interessenten liefert. Das Vermittlungsbüro vereinbart keine Besichtigungstermine, verfasst keine Kaufverträge und übernimmt keine Garantie für den erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrages.
Das technische Gutachten
Als Verkäufer sind Sie beim Hausverkauf in Frankreich laut Recht dazu verpflichtet, ein technisches Gutachten erstellen zu lassen. Dieses Gutachten ermöglicht der anderen Partei – also dem Käufer – die Immobilie in bestmöglicher Kenntnis etwaiger Mängel zu erwerben.
Das Gutachten soll unter anderem folgende Fragestellung zur Immobilie beantworten:
- Ist Asbest (falls ja, in welcher Menge) im Baumaterial vorhanden?
- Funktionieren die Gas- und Elektroinstallationen einwandfrei?
- War das Haus in der Vergangenheit beispielsweise von Termiten befallen?
- Ist das Wohnobjekt Naturgefahren ausgesetzt, wie häufigen Erdbeben oder Überschwemmungen?
- Wie ist die Energiebilanz der Immobilie?
Das technische Gutachten muss vorliegen, bevor der Vorvertrag erstellt wird. So kann der Käufer den geplanten Kauf absagen, wenn er eventuell vorhandene Mängel nicht beseitigen kann oder möchte.
Sofern Sie der Verkäufer sind, tragen Sie die Kosten für die Fertigstellung des technischen Gutachtens. Haben Sie einen Immobilienmakler beauftragt, kann er das Gutachten für Sie in Auftrag geben.
Diese Art von Gutachten ist spezifisch für den französischen Immobilienmarkt und in anderen Ländern oftmals nicht (zwingend) für eine Immobilienveräußerung erforderlich.
Vorvertrag und Anzahlung
Verkäufer und Käufer haben sich mit den Rahmenbedingungen (Kaufpreis, vorliegende Mängel, Kaufdatum etc.) geeinigt? Dann erfolgt für den Hausverkauf in Frankreich laut französischem Recht die Fertigung eines Vorvertrages. Dieser wird in Frankreich ,,compromis de vente“ oder auch ,,avant contrat’’ genannt.
Ziel des Vorvertrages ist es, dass sich Käufer und Verkäufer ihre Rechte in Sachen Erwerb und Verkauf sichern.
Der Vorvertrag muss zwingend folgende Angaben enthalten:
- Kontaktdaten von Käufer und Verkäufer
- Adresse der Immobilie
- detaillierte Beschreibung des Wohnobjektes und der Ausstattungsmerkmale
- Wohnfläche in Quadratmetern
- ggf. vorhandene Grunddienstbarkeiten, zum Beispiel Wegerecht
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
- Frist, bis zu deren Ablauf der Hauptvertrag unterzeichnet sein muss
- Datum der Schlüsselübergabe
- Höhe der Vermittlungsprovision und welche Partei dafür aufkommt
- auflösende Bedingungen („conditions suspensives”) – zum Beispiel im Falle eines fehlenden Immobilienkredits
Der Vorvertrag sollte bestenfalls von einem Anwalt aufgesetzt oder zumindest von einem Rechtsexperten gegengelesen werden. Eine notarielle Beurkundung ist beim Vorvertrag nicht nötig.
Wenn die am Kauf/Verkauf beteiligten Parteien diesen Vorvertrag unterzeichnen, gilt er verbindlich. Der Käufer verpflichtet sich damit, eine Anzahlung (im Regelfall 10 % des Kaufpreises) zu leisten. Tritt der Käufer vom Vorvertrag oder dem finalen Kaufvertrag zurück, so wird in diesem Fall die Summe nicht zurückerstattet. Sie gilt dann als Entschädigung (,,indemnité”) dem Verkäufer gegenüber.
Der finale Kaufvertrag
Beim Hausverkauf in Frankreich muss laut Recht der finale Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Das ist essentiell, da die notarielle Beurkundung die Voraussetzung für die Umschreibung der Immobilie auf den Käufer im französischen Grundstücksregister ist. Erst wenn dies geschehen ist, erlangt der Kaufvertrag seine Gültigkeit gegenüber Dritten.
Für die Erstellung des Hauptvertrages benötigt der Notar folgende Dokumente beider Parteien:
- Geburtsurkunden
- evtl. Eheverträge
- Eigentümer-Urkunde
- Grundbuchauszug
- Hypothekenurkunden
Normalerweise unterzeichnen Käufer und Verkäufer beide den Vertrag beim Notar. Ist dies nicht möglich, da sich einer der beiden Parteien im Ausland befindet, wird der entsprechenden Partei der Vertrag postalisch zugesandt. Ein Abschluss des Hauptvertrages ist erst möglich, wenn der gesamte Kaufpreis auf dem Treuhandkonto des Notars eingegangen ist.
Widerruf oder Rücktritt vom Kaufvertrag
Der Verkäufer der Immobilie ist stets und ausnahmslos an den Vertrag gebunden. Hat er den Vertrag unterzeichnet, kann er vom Hausverkauf in Frankreich laut Recht nicht zurücktreten oder den Vertrag widerrufen. ?
Dem Käufer steht hingegen laut französischem Gesetz ein 10-tägiges Rücktrittsrecht zu. Die Frist beginnt einen Tag nach der wirksamen Zustellung des Vorvertrags an den Käufer. Diese Frist beginnt allerdings erst dann zu laufen, wenn ihm der Vorvertrag wirksam ausgehändigt oder per Einschreiben zugestellt wurde.
Wie weiter oben erwähnt, darf der Verkäufer die Anzahlung einbehalten, sobald außerhalb der genannten Frist der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten möchte.
Notarkosten und Steuern
Die Notarkosten sind abhängig von der Höhe des Kaufpreises. Diese liegen bei 7 bis 8 % bei Bestandsimmobilien. Neben den Notargebühren sind auch ggf. Maklercourtage und Anwaltskosten zu begleichen. Diese hängen ebenfalls vom Kaufpreis ab und liegen in der Regel im niedrigen einstelligen Prozentbereich.
Für Verkäufer ist es empfehlenswert, die sogenannte „Plus Value“ Steuer im Blick zu behalten, die den Veräußerungsgewinn mit bis zu 36,4 % versteuert. Dies sollte im Einzelfall genauestens geprüft werden. Andere anfallende Steuern werden in der Regel vom Käufer des Wohnobjektes bezahlt.
Wer statt der Zahlung eines Kaufpreises lieber einen Immobilientausch, also eine Immobilie (oder Immobilienanteile) gegen eine andere Immobilie (oder Immobilienanteile) tauschen möchte, kann dies übrigens auch tun. Ein solches Modell kann zur Auflösung einer Erbengemeinschaft durchaus sinnvoll sein und kann einiges an Steuern einsparen, die beim Hausverkauf in Frankreich laut französischem Recht anfallen würden.
Hausverkauf in Frankreich – Fragen zum Recht?
Wie Sie sehen, gestalten sich Verkauf, Registereintragungen und Besteuerungen nach französischem Recht grundlegend anders als nach dem deutschen Gesetz.
Sie planen auch einen Wohnungs- oder einen Hausverkauf in Frankreich? Das geltende Recht scheint Ihnen zu komplex? Sie möchten das Wichtigste von einem Fachmann erklärt bekommen, der mit Ihnen auch einen Kaufvertrag erstellt oder einen bereits gegebenen Vertrag prüft? Kontaktieren Sie mich gerne. Einen persönlichen Termin können wir sowohl in meiner Anwaltskanzlei in Paris als auch in München vereinbaren. Ich freue mich darauf, Ihnen beim Hausverkauf in Frankreich rechts-konform weiterhelfen zu können!
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FAQs zum Hausverkauf in Frankreich
